城市更新开发模式——重要的发展方向

 近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词。

中国经过了30年的狂奔建设，大城市和特大城市的空间增速开始减缓，规划建设用地“零增长”甚至呈现了“负增长”。

当速度不再是发展的第一因素，反思也随之而来，在城市空间的增长期是不是建造了太多不合适的建筑？这些建筑是不是只是当时经济发展的暂时所需？

当下，新增土地稀缺已成为现实，在这样的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然，未来做住宅高周转可能会变成“老”的行业，但城市更新将会是永远的主题，并将成为未来城市空间供给的重要途径。

（据佳兆业发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超300万亿，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场，随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿规模。）

可以说，城市更新是城市化发展进程的必然结果。

广州·悦汇城改造前

广州·悦汇城改造后© 吴鉴泉

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关于城市更新

1、定义说明

首先，城市更新概念是非常明确的。

主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行以综合整治、有机更新或者拆除重建为主要方式的活动。（改造力度由弱到强排序）

2、进阶演变

虽然更新改造几乎伴随着城市发展的全过程．但是现代意义上大规模的城市更新运动始于1970年代的美国，由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收．然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新”。

在中国的发展，开始于1989年，以政府主导的旧城改造为主，以完善民生配套为目标。

1990-2007年，以民营开发商主导的改造为主，众多大规模、高速无序、简单粗暴的城市改造使得公共性不足、历史文脉断裂、生态破坏等诸多问题堆积产生，城市无法实现可持续发展，城市适应力、生命力衰弱丧失。

2008年后，政府初步介入城市改造，建立规划管理机制引导市场化运作，全面推进“自下而上、人本诉求”的有机更新理念，城市更新日益趋向社会、经济、文化、物质、环境等多维度的升级改造。

2019年11月20日，中国城市更新（长三角）峰会在沪举行，2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓励。

2020年，“十四五规划和二〇三五年远景目标建议”明确提出“实施城市更新行动”，这意味着我国城市开发建设和城市更新方式将开启转型升级的全新格局。

3、三种主要方式

综合整治是不涉及房屋结构的拆除、改造，主要对房屋的配套设施和周边环境进行整治、更新。包括老旧小区改造、河道整治、公园再生等都属于此类。

有机更新是以原房屋建筑的保留为主，少量拆建，对建筑承载的产业进行升级。此类更新因主要涉及商业不动产，市场化投资力量比较强，对资产管理运营的要求比较高。

拆除重建是指大部分建筑都被推倒重来，按新的规划重新建设。可能改变土地使用权的权利主体，也可能变更部分土地性质，最典型的是城中村拆迁、棚户区改造、老工厂的拆除等。

华灯初上的山口村城门楼鸟瞰 摄影：张柯

以上虽然可以将城市更新的方式分为这三大类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。

4、参与者

城市更新不应是一方主导，而是多方参与。

示意图 图源： 三旧改造研究院

一般前期的参与者为政府，后期的主要参与者有投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商，但他们在介入的时期、选择的标的资产、商业模式及各自优势等方面均差异显著。

总之来说，其更新的最终核心目的是让生活品质和生产能力得到提升，通过城市开发转型、城市产业转型，让更新形成的公共价值反哺城市，形成城市创新驱动力。

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城市更新的具体类型及案例

1、老旧商业区改造

老旧商业区改造的常见模式为“商改商”，其意为对原本为商业性质的物业进行改造升级，提升物业经济和社会价值。

例：上海世茂广场位于南京路的核心位置，前身为“上海百联世茂国际广场”，因长期经营不善，硬件老旧，商业动线不够流畅、清晰，导致购物体验感逐渐下降，最终门庭冷落，对其改造势在必行。

改造前 实景图

改造后 实景图

2017年5月世茂集团收回经营管理权，由意大利Kokai Studios设计事务所对上海世茂广场进行改造。

改造后的上海世茂广场重塑了南京东路商圈的新格局，成为南京东路商圈的现代商业的风向标。

设计理念

上海世茂广场整体采用全新的“城市歌剧院”的设计理念：顾客被赋予三种不同类型的“角色”：游客、观众、演员；建筑被定义为三种不同的场所：前厅、观众席、后台。

实景图 摄影师：吴清山

“T字”动线与“环形”动线

Kokai studios通过扩充空间功能和重新规划平面动线，让大体量商业建筑以新的面貌融入城市公共空间和市民的生活，并将“城市剧院”的主题深植于空间设计的每一个细节中，重拾现代商业缺失的趣味与潮流。

实景图 摄影师：吴清山

实景图 摄影师：吴清山

时尚作为商业永远的主题，世茂广场通过精准的调整定位与品牌组合，成为年轻潮人争相前来的“打卡圣地”与社交平台，主要以零售、餐饮及娱乐为主。

全球高规格的NIKE旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店、Dior Beauty旗舰店、m豆巧克力亚洲唯一旗舰店、乐高®品牌旗舰店、上海首家Champion旗舰店等等来自世界各地的时尚、潮流全部聚集于此，众品牌与商场实现了合作共赢，盛产「销冠」。

上海世茂广场一举在完成了从“传统购物中心”到“魔都潮流枢纽”的定位大挪移，尽显“潮流”、“文化”、“体验”，为年轻时尚人士打造了一个定制潮玩盛世。

2、老旧工业区改造

① “工改商”

“工改商办”指将城市旧工业厂区改造为商业空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力，此类项目变现能力更强、利润更高，是房企的关注重点。

例：西安大华纱厂于1935年由石凤祥创办，历经近百年的时代变迁之后，为一代代西安人沉淀下厚重的记忆。

▲原厂区实景图 (图片来源于:既改那些事儿)

▲改造后西安大华·1935 实景图

2011-2014年进行了首次更新，2017年复星集团特邀伍兹贝格建筑设计事务所（Woods Bagot）对大华·1935进行了二次更新，打造出全新的充满生机和活力的大华·1935。

实景图

西安大华·1935不但有良好的商业氛围，还具有鲜明的文化气质，看上去非常有工业风、年代感的感觉，但身处其中，又是一个全新的商业体验，从“品牌策划、建筑改造、室内设计”三方面一体化完成，成为城市更新项目的标杆作品。

② “工改工”

“工改工”类城市更新是指按照政府的要求，将现有土地性质为普通工业用地改变为新型产业用地，因此工改工又称为“工改M0”，将旧工业区升级改造为新型产业园。

例：上海宝山区似乎是很多工业城市的缩影，破败的厂区，糟糕的环境成为普遍现象，由三毛仓库升级而来的上海智慧湾却成为了网红级产业创新典范。

图片说明：原来三毛仓库中集装箱堆场的一角

这里之前有大量厂房、仓库、集装箱堆场闲置，噪音、粉尘污染严重，环境恶劣，且效益低下，周围居民有大量的投诉。

图片说明：夜晚智慧湾灯火辉煌，尽显一片繁华景象。

经过转型改造以后，2016年9月，上海智慧湾重新开园，租金收入一举达到2500w/年，远超甲方800万的心理预期。

如今已成为宝山区创新经济产业带的排头兵，周围其它企业纷纷与其合作，规模已经从开始的127亩不断扩充，今年将达到500亩。

实景图

园区以个性化定制，科创与文创融合，使之成为24小时全天候、全面开放的新型产业园区。大量的科技型企业的入驻，彻底激发了本区域的城市活力，提升了城市形象，也为持久发展带来了动力，其长期效应远远超越一般的住宅区开发。

③ “工改文创”

“工改文创”指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区。

例：上海的上生·新所是一处具有丰富的历史地理空间和文化层级的城市更新样本，成为一个具有特点的个案，遵循“留、改、拆”的城市更新理念，将封闭的科研工业园区转型为复合的开放式城市公共空间。

2016鸟瞰图（改造前）

2020鸟瞰图（改造后）

该地浓缩了一百多年来不同时期的多栋建筑，由万科进行更新改造，经过建筑修复、内容注入和市场推广，成为一个持续生长、不断推出最新番的市民打卡地，同时也是全新的文化艺术新地标。

实景图

园区内，对保护类建筑，如哥伦比亚乡村俱乐部、孙科别墅等，通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性；对非保护类建筑，如麻腮风大楼、控压泵房等，则保护建筑自身的特色，结合其建筑功能进行局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑以新面貌。

不仅如此，上生·新所将空间开放给周边的居民，如城市界面导入口的设计以及集会广场等，并引入多种业态，与周围生活空间连通，这样一来就形成很强的互动性。

上生·新所项目是一个中国式城市更新的典型。

3、城市街区改造

• 现代公共街区

老旧公共街区所具有的人文景观特色与浓郁生活气息等特点是促其进行更新改造的价值所在。

例：上海作为城市发展的前沿，愚园路的更新已然成为一种范例和模版，有着鲜明的特色与广泛的代表性。

与众多中心城区的历史风貌保护区一样，愚园路的改造升级同样面临着“如何兼顾保护与改善原住民生活品质”的难题，但难度大小不一。

平面图

愚园路因多种历史保护建筑类型的汇集，在发展过程中就呈现了公共服务、行政办公、社区商业等功能高度复合的状况，由此将“拆、改、留”变为“留、改、拆”，最大程度利用现有空间解决人民群众不断提升的城市公共功能需求，将百年人文历史与“文化、艺术、生活”的特色风貌完美融合。

改造前  图源网络

改造后  图源网络

时至今年，从2014年开始进程更新的愚园路，大致经历了3个方面的更新：建筑风貌及立面更新、艺术装置构建空间以及更新优化街区业态。

实景图

对于沿街界面风貌的整治，针对不同类型以“整饬”和“疏理”为主；针对街区中一些利用率不高的区域，通过公共艺术装置展示（如雨林装置、故事商店、城市之书、视觉标识等）对其进行合理的更新与跨界；愚园路改造前业态陈旧，对此清退商小贩等低端产业，引入高端业态，确定以时尚、创意产业发展的方向。

实景图

愚园路的改造是分阶段的，随着改造的推进以及不断调整的过程，相较于“大拆大建”的改造思维，这样的微更新改造更能激发城市居民参与街道生活的积极性和自觉性，在上海的城市更新改造实践中取得了良好的效果。

• 历史保护街区

历史文化街区改造是在历史建筑基础上，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据不同的建筑风格量身定制其未来的用途，在最大限度保留和延续它们的历史、文化价值的基础上，充分发挥其经济、社会价值。

例：苏州仁恒仓街项目位于古城护城河畔，环绕在一片苏州历史传统建筑之中。

效果图

提到苏州古城，最具特色当然是它的街、巷、弄，伍兹贝格的商业设计团队通过近人尺度的层高、街巷空间、错动的“廊檐”屋顶、丝织立面造型、下沉庭园以及物料的色彩和材质，呼应古城建筑肌理的同时，实现“一步一景”的体验打造，让苏州古城焕活新生。

效果图

通过将上层的人流引导到地下空间，实现地上地下空间的联动，打造一个“立体式庭园”，形成一个多平台、多空间、多抵达的立体空间。

在苏州这样敏感的城市，仁恒仓街项目既尊重传统又敢于创新，使之成为古城改造的一个典型案例，真正实现了一个高质量的本地空间，最终将成为苏州城市体验的重要部分。

4、城中村改造

城中村由于缺乏统一的规划和管理，存在建筑违章、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外等问题，城中村改造是解决这些问题的有效途径，但是该类型改造周期长且不确定性高。

“再造”是古城复兴的重要途径之一，继而与城市共生。

例：深圳南头古城是一个有着1700多年的历史古城，位于南山区深南路旁的城市核心地段。

改造前的十字街片区鸟瞰 实景图

改造后的十字街片区鸟瞰 实景图

都市实践设计团队提出了以介入实施为导向、由点及面渐进式激活、以文化活动促进古城复兴的发展模式，将南头古城打造成为一个以“深圳本土原创为主题，集合创意设计、特色商业等多种元素”的设计小镇。

通过南门公园、书院广场、十字街广场、报德广场、创意广场、大家乐舞台以及城中绿洲等一系列空间的改造，让建筑、艺术与活动的介入从而使南头古城再生，本着与城市一起发展的建设理念，将古文化跟现代艺术相结合，与城市共同发展。

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结语：

所有的城市更新其最大的价值就是对整个生活环境、整个板块价值的改变，对于周围住户来说，将拥有一个更好更全的生活配套；对于整座城市来说，可能又多了一个生动精彩的文化地标。

据克而瑞数据显示，TOP100房企中47%涉足城市更新领域，TOP50房企中61%涉足城市更新，如融创、万科、恒大、世茂、华侨城、佳兆业等等，对不再能适应城市发展需要的建筑和规划，注入新的产业、新的经济文化，拥有新的活力，才是房产商未来发展的空间。

来源：搜建筑

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