湾区财经获悉，日前，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》。
业内认为这是地方金融部门首个公开对带押过户进行支持的政策。此前，包括珠海、济南、合肥、深圳、南京、苏州、福州等多个城市宣布尝试该政策。
其中，深圳市坪山区司法局针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，坪山公证处实践二手房交易新模式，完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。与“先赎楼再过户”模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本，可将交易成本直接降低1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元。
什么是“带押过户”？
所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。“带押过户”于法有据，民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。
传统的二手房交易过程中，卖家的房产必须先赎出来才能过户，而大多数卖家往往没钱赎楼，于是在实际操作中就用买家的钱去帮卖家赎楼。但这样就使得买家总是提心吊胆，其次很多商业银行要求卖家赎楼要提前一个月提交申请，流程复杂且时间漫长，耗时又耗力。最后，如果买卖双方都没有足够的钱去赎楼，就不得不找第三方担保过桥借钱去办理，一来二去要花费一大笔费用。
“带押过户”操作流程
“带押过户”的操作流程大致分为三步。第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。
“带押过户”的便利
“带押过户”带来哪些便利？一方面，省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面，省下时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。
“带押过户”交易提示
业内人士提醒，对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。同时，“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节更复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。不过律师解析，前有《物权法》，后有《民法典》，两者对于此事的司法解释并不一样，这也导致了《民法典》发布时间前后的交易，在房产抵押过户的执行上，存在差异。
各地确保“带押过户”安全的实践
一些城市的有关部门在积极推行“带押过户”的过程中也推出相关举措确保安全。比如，济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还；深圳同样引入了公证处，对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。
无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。
广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
业内分析认为，今年以来，全国房地产政策环境不断优化，不过市场预期和信心整体仍然偏弱。“带押过户”节省资金成本，有助提高二手房交易效率，从而激发二手房市场的交易活力，未来落地情况如何，湾区财经将跟进观察。
来源：湾区财经传媒